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二重ローン 住み替え メリット デメリット

家の住み替えする時に、今の家にローンが残っていて、新しい家を買う時にもローンを組む方法には「二重ローン」「住み替えローン」「つなぎ融資」の3つがあります。

こちらのページでは「住み替えローン」を組んで住み替える場合のメリット・デメリットについて書いていきたいと思います。

二重ローンってどういう状態?

そもそも二重ローンとはどういう状態なのでしょうか?
図示してみるとこのようになります。

 

二重ローン 住み替え

 

前の家、新しい家の両方が同じ金額、同じ金利のローンだった場合を考えてみます。

二重ローンは言葉の通り「二重でローンを組んでいる」状態です。
なので単純に今までの倍のローン支払いする必要があります。

毎月の支払いがきつくなるようであれば、おすすめできない方法ではありますが、場合によっては良い方法の1つになります。

 

具体的に二重ローンした場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

二重ローンのメリット

二重ローンで住み替えするメリットには以下のようなモノがあります。

  • “仮住まい”しなくて良い
  • 家を高く売りやすい
  • 綺麗な状態で内覧してもらえる

“仮住まい”しなくて良い

二重ローン1番のメリットと言えるのが仮住まいせずに、新居へ簡単に引越しできるところです。

 

二重ローンでない場合、基本的には先に家を売ってから新居へ引っ越しします。
前の家を明け渡すタイミングと、新居へ入居できるタイミングが合わない場合は他の場所で一時的に仮住まいしないと行けない場合があります。

仮住まいするとなれば引越し費用もかかりますし、住む場所によっては家賃までかかってきます。

 

それに対して二重ローンの場合、先に家を買って引っ越ししてから、古い家を売れるので、仮住まいする必要はありません。

家を高く売りやすい

「二重ローンしていても、支払いがきつくない」という前提条件がありますが、二重ローンだと高く売れる可能性が上がります。
それは焦って条件を譲る必要がなく、満足できる金額で売れば良いからです。

 

他の方法で住み替えする場合、新居へ引っ越しするタイミングや、ローンを組むため売却を急いだりする場合があります。
そうなってしまうと早く契約を決めてもらうために相手の条件に合わせて安くしてしまいがち。

急ぐがあまりにも本当はもっと高く売れたかもしれない家を安く手放してしまう可能性もあります。

 

それに対して二重ローンでは、急ぐことなく満足できる金額で売却すれば良いので高く売れる可能性が上がります。

綺麗な状態で内覧してもらえる

上の高く売れるにもつながるのですが、二重ローンの場合は売る時の内覧で綺麗な状態を見てもらえるのもメリットです。

 

自分たちはすでに引越ししているので、前の家を綺麗な状態にできます。
見る時にそうですが、やっぱり綺麗な状態で見たほうが印象良く見えます。

生活感があるのもリアルで良いという意見もあります。
しかし、私達が最初のデートで着飾るのと同じように、家もできるだけ綺麗に見せたほうが好印象を持ってもらえるのは事実。

好印象であれば多少高くなっても買ってもらいやすくなるので、高く売れることにもつながります。

二重ローンのデメリット

二重ローン 住み替え デメリット

では反対に二重ローンのデメリットにはどういったものがあるのでしょうか?
大きく見て以下の2つがあります。

  • 銀行の審査が厳しい
  • 月々の支払額が大きくなる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

銀行の審査が厳しい

まず1番のデメリットが銀行の審査が厳しいことです。

「元の家のローンの残額 + 新しい家のローン」となるので借入額が大きくなるので、一般的に審査が厳しくなってしまうのはしょうがないところ。
はじめて家を買うときと比較しても、審査が厳しくなるのは二重ローンのデメリットと言えます。

 

どれくらいなら大丈夫なのか?を目安として計算してみるとこのようになります。

年収600万円の場合のローンできる金額の上限目安

年間の返済額 = 600万円 × 35% = 210万円

月々の返済額 = 17.5万円

借りられる金額の目安 = (17.5万円 – 今支払っているローン月額)になる程度

銀行のローンの貸出の上限額は一年で支払うローン額(返済負担率)が年収の35%以内に収まるようになっていて、それを12ヶ月で割った金額が月々の返済額となります。

そこから今支払っているローン月額を引いた金額が返済額になる程度までが借り入れの上限額となってきます。

 

どれくらいの期間で返済するのか?によって変わってくるので明確なローンの上限額は変わってきますが、今の返済額と返済額の上限の差から大体の目安が出せるかと思います。

※より詳しい方はこちらのサービスで計算してみてください
住宅ローン シュミレーション

月々の支払額が大きくなる

二重ローンは2つのローンを組むので支払額が大きくなるのがデメリットです。
ローンを支払った上でまだ余裕があるなら二重ローンのメリットを大きく感じられるのですが、二重ローンで生活が厳しくなるならデメリットのほうが大きいといえます。

 

余裕があれば、自分の満足できる金額で売れるまで待てるので高い金額で売れる可能性も高いです。
しかし、二重ローンの支払いが苦しい場合は逆に焦ってしまって悪い条件で売ってしまう可能性もあります。

二重ローンの支払いをした上でも生活に余裕があるか、ないかを見極めて二重ローンにするか決めたほうが良さそうです。

二重ローンでの住み替えについてのまとめ

改めて二重ローンのメリット・デメリットに再度まとめて書いておくと以下になります。

メリット

  • “仮住まい”しなくて良い
  • 家を高く売りやすい
  • 綺麗な状態で内覧してもらえる

 

デメリット

  • 銀行の審査が厳しい
  • 月々の支払額が大きくなる

 

見てきた限り、資金に余裕がある場合には二重ローンのメリットも大きいですが、余裕がない場合にはデメリットのほうが多くなりそうです。

自分の資金繰りに余裕があるか、ないかを見極めて二重ローンするかの選択をするようにしましょう。

 

二重ローンするにしても、しないにしても早く家が売れるのが損失を抑えられるのは事実。
もし新居への住み替えを考え始めたらすぐに不動産売却の動きは初めたほうが良さそうです。

また不動産を高く売るために一括査定サイトを利用するのがおすすめ。
その理由については別ページで書いているので、住み替えを検討し始めているなら読んでみてください。

不動産売却するなら一括査定を使ったほうが良い3つの理由