不動産売却の査定額と売却金額に差がでる理由は?

 

査定額 ≠ 売却額

 

不動産売却をする時に覚えておきたいところが「査定額がそのまま売却額」ではないことです。
理由は「査定額」には不動産会社の”専任媒介契約を結びたい”という思惑が入っているからです。

少し詳しく解説するとこのようになります。

  1. 不動産会社は専任媒介契約を結びたい
  2. 専任媒介契約を結ぶために査定額を高くする
  3. 相場より高い査定額なので、後に売却額が下がる

これだけではわかりにくい部分もあるかと思うので、それぞれの内容を具体的に見ていきたいと思います。

不動産会社は専任媒介契約を結びたい

まず前提として覚えておきたいのが不動産会社は仲介契約で”専任”の契約を結びたいと考えています。
(契約の種類についてはこちらに詳しく書いています⇒不動産売却|仲介業者との契約の種類)

 

簡単に説明すると仲介契約には大きく2つ”一般媒介契約”と”専任媒介契約”があります。
専任契約では1社のみ仲介契約できるのに対して、一般媒介契約の場合は多数の不動産会社に仲介依頼をできるようになっています。

違いを簡単にまとめてました。

 一般媒介契約専任媒介契約
2社以上への仲介契約
(1社のみ)
仲介会社から売り主への報告義務
(1,2週間に1度)
レインズへの登録
有効期限法律上定めなし
(一般的には3ヶ月以内)
3ヶ月以内

 

なぜ不動産業者が専任契約を結びたいのか?
それは”物件が売れた場合の利益が100%自社になる”からです。

 

専任契約の場合はその物件は自社だけが仲介できるので売れた場合の仲介手数料は100%その不動産会社のものになります。
それに対して、一般媒介契約では複数の業者に仲介依頼しているので売る努力をしても他の業者に売られてしまったら仲介手数料は他社のものになります。

自分が不動産会社の営業マンになったとして、同じ努力をした時に100%入る契約か、他に取られる可能性がある契約どちらを選ぶでしょうか?

 

もちろん100%自分の売上になる契約をとりたいと考えるはず。
それは不動産会社の営業マンでも同じです。

専任媒介契約をとるために査定額を高く見積もる

不動産売却 査定

私達売りたい側の立場としてまず最初に考えるのが「出来る限り高く売りたい」だと思います。

その時に2社に査定してもらってと考えてみてください。
500万円の査定額が違った場合、どちらを選びたくなりますか?

 

 

もちろん査定額が高い方を選ぶはず。
私もそう思います。

 

 

次に不動産業者側を考えてみます。

さきほど説明した”専任媒介契約”を結びたいというのを前提として、営業マンは不動産の査定をします。

最近では複数業者で査定する一括査定が一般的です。
それを不動産業者も理解していて、査定額を比較されていることもわかってます。
となるとどういったことをするのか?

 

少しでも査定額を高くして、専任媒介契約しようとします。

 

 

その査定額が本当に売れる可能性がある金額であれば良いのですが、そのエリアでの相場から離れていた金額で提示してくることもあるのが実際のところのようです。

査定額を高く見積もるため、売却額との差額が生まれる

高い査定額を見て専任媒介契約を結んだとします。
本当にその金額で売れれば良いのですが、実際は上手く行かない場合もあります。

先程も書いたように不動産業者が相場から離れた金額で査定額を出していたからです。

 

媒介契約を結んだときの査定額で売りに出したとしても相場から離れていたら、売れる可能性は低いです。
となると不動産業者からこのような連絡が入ります。

 

 

「この金額では売れないので売却金額を下げましょう」

 

 

私達としても家が売れないほうが嫌なので、もちろん販売価格を下げるのに納得してしまいます。
となると最初の査定額とは違った低い金額で売ってしまうことになる。

これが査定額と売却額が大きく違ってしまう理由になります。

納得できる金額で売るためにやっておきたいこと

不動産売却 査定額

ここまで不動産売却の査定額と売却額が違う理由について書いてきました。
納得できる金額で最終的に売れれば良いのです。

しかし、想定以上の低い金額で売られてしまう可能性もないとは言えません。

 

 

そうならないためには、一括査定した業者の査定額の根拠を聞くことです。

 

単純に家の査定額だけでなく、査定額がどのように計算されて、なぜその金額で売れると考えたのか?をしっかりと不動産会社に聞いてみてください。
その理由なども含めて自分が納得できる、信用できるなと思える業者に依頼すれば、納得できる金額で家・マンションを売れる可能性は高くなります。

しっかり話を聞くのは手間でもありますが、それだけで満足した不動産売却につながります。

 

これから不動産売却を考えているなら参考にしてみてください。